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उत्तर प्रदेश में हर प्लॉट को दो संख्याएँ बताती हैं। एक ज़िला तय करता है; दूसरी बेचने वाला। ज़्यादातर उलझन, और ज़्यादातर ज़्यादा दाम देना, इन दोनों को मिला देने से होता है।
सर्किल रेट क्या है
सर्किल रेट वह न्यूनतम मूल्य प्रति इकाई है जो ज़िला हर इलाक़े की ज़मीन को स्टाम्प ड्यूटी के लिए देता है। ज़िलाधिकारी इसे यूपी स्टाम्प (संपत्ति मूल्यांकन) नियमों के तहत एक सूची के रूप में प्रकाशित करता है, जिसमें रिहायशी, व्यावसायिक और कृषि ज़मीन के अलग-अलग आँकड़े होते हैं, और अक्सर मुख्य सड़क के प्लॉट और अंदर की गलियों के लिए अलग दरें। सूची समय-समय पर, व्यवहार में लगभग साल में एक बार, संशोधित होती है और हर संशोधन नया दस्तावेज़ है।
इसका काम सीमित है। बिक्री पंजीकृत होते समय रजिस्ट्रार सर्किल मूल्य (रक़बा × सर्किल रेट) निकालता है और इसमें और बैनामे के दाम में जो ज़्यादा हो उस पर स्टाम्प ड्यूटी लेता है। बस इतना ही सर्किल रेट है। यह न मूल्यांकन है, न लिस्टिंग का दाम, न कोई गारंटी।
रेट रिहायशी और व्यावसायिक ज़मीन के लिए प्रति वर्ग मीटर और कृषि के लिए प्रति हेक्टेयर प्रकाशित होता है। यह साइट इसे ठीक इसी तरह रखती है और रखे हुए मान को कभी नहीं बदलती, ताकि हर आँकड़ा ज़िले के अपने दस्तावेज़ से पंक्ति दर पंक्ति मिलाया जा सके। जैसे अयोध्या का फैजाबाद रोड:
- ₹12,000 प्रति वर्ग मीटर
- रिहायशी
- ₹24,000 प्रति वर्ग मीटर
- व्यावसायिक
- ₹45,00,000 प्रति हेक्टेयर
- कृषि
बाज़ार भाव क्या है
बाज़ार भाव वह है जो राज़ी ख़रीदार राज़ी बेचने वाले को देता है। इसका कोई सरकारी स्रोत नहीं। यह माँगे जा रहे दाम में, हाल के पंजीकृत बैनामों में, और उस ब्रोकर की बात में दिखता है जो उस इलाक़े में काम करता है। इस साइट पर यह माँगे जा रहे दाम की सीमा के रूप में प्रति वर्ग फ़ुट, तारीख़ के साथ, ब्रोकर के अपने अवलोकन से दिखता है और हर महीने ताज़ा होता है।
बाज़ार भाव सड़कों, प्रोजेक्ट और माँग के साथ चलता है। सर्किल रेट तब चलता है जब ज़िला सूची संशोधित करता है। इसीलिए दोनों अलग होते हैं, और इसीलिए फ़र्क़ का आकार पढ़ने लायक़ है।
फ़र्क़ को पढ़ना
बाज़ार सर्किल रेट से बहुत ऊपर। 2019 के बाद अयोध्या की मुख्य सड़कों पर और एयरपोर्ट के आसपास आम। ज़िला बाज़ार तक नहीं पहुँचा, या प्लॉट का सड़क से लगा फ़्रंट सूची अलग से नहीं आँकती। स्टाम्प ड्यूटी आपके दाम पर लगती है, तो कर का आधार ऊँची संख्या है। पूछिए प्रीमियम की वजह क्या है और उस वजह को प्रोजेक्ट पेज पर जाँचिए, जैसे:
Airports Authority of India
घोषितअयोध्या एयरपोर्ट विस्तार
महर्षि वाल्मीकि अंतरराष्ट्रीय हवाई अड्डा, अयोध्या धाम का पहला टर्मिनल 2023 के अंत में शुरू हुआ। यहाँ जिस विस्तार को ट्रैक किया जा रहा है वह अगला चरण है: बड़ा टर्मिनल और रनवे का काम, ताकि बड़े विमान और ज़्यादा उड़ानें आ सकें।
बाज़ार सर्किल रेट के पास। हाईवे से कुछ किलोमीटर अंदर के गाँवों में आम। प्रीमियम छोटा है, जिसका मतलब फ़ायदा भी हो सकता है और कोई वजह भी: ख़राब पहुँच, विवाद, कृषि भू-उपयोग। इलाक़ा पेज की सावधानियाँ और सुरक्षा जाँचें देखने की जगह हैं।
बाज़ार सर्किल रेट से नीचे। दुर्लभ, और चेतावनी। या तो बेचने वाले को जल्दी निकलना है, या सर्किल रेट किसी और तरह के प्लॉट के लिए तय है। स्टाम्प ड्यूटी फिर भी सर्किल मूल्य पर लगती है, तो दाम की बचत का कुछ हिस्सा कर में वापस चला जाता है।
सर्किल रेट आपका ख़र्च कैसे बदलता है
1,200 वर्ग फ़ुट का रिहायशी प्लॉट लें जहाँ सर्किल रेट ₹12,000 प्रति वर्ग मीटर है। यह लगभग 111.5 वर्ग मीटर है, तो सर्किल मूल्य क़रीब ₹13.4 लाख। सामान्य दर पर स्टाम्प ड्यूटी और रजिस्ट्री शुल्क उस मूल्य पर लगभग ₹1.07 लाख बैठते हैं। आपका तय दाम ₹20 लाख है, तो ड्यूटी ₹20 लाख पर लगेगी। स्टाम्प ड्यूटी कैलकुलेटर साइट के किसी भी इलाक़े के लिए यह हिसाब करता है, और स्टाम्प ड्यूटी गाइड दरें और छूट समझाती है।
मोलभाव से पहले इसका क्या करें
- सही इलाक़े और ज़मीन के प्रकार का सर्किल रेट देखें, और लागू तारीख़ नोट करें। सूची पुरानी है तो संशोधन आ सकता है।
- माँगा जा रहा दाम देखें, और ब्रोकर से उसी सड़क के दो-तीन हाल के पंजीकृत दाम माँगें।
- फ़र्क़ निकालें। बड़ा: वजह समझें और उसके न होने का जोखिम दाम में जोड़ें। छोटा: क्यों, यह समझें।
- सर्किल मूल्य और अपने दाम में जो ज़्यादा हो उस पर स्टाम्प ड्यूटी, साथ में रजिस्ट्री शुल्क, साथ में लिखित ब्रोकरेज का बजट बनाएँ।
सर्किल रेट वह ज़मीन है जिस पर राज्य खड़ा है। बाज़ार भाव वह है जिस पर आप खड़े हैं। पहली पेशकश से पहले दोनों जानिए।
लोग जो पूछते हैं
- सर्किल रेट कौन तय करता है?
- ज़िलाधिकारी, कलेक्टर के रूप में, यूपी स्टाम्प (संपत्ति मूल्यांकन) नियमों के तहत। हर ज़िला अपनी सूची इलाक़े-दर-इलाक़े प्रकाशित करता है और आम तौर पर साल में एक बार संशोधित करता है।
- क्या सर्किल रेट से कम दाम पर बैनामा हो सकता है?
- बैनामे में कोई भी दाम लिख सकते हैं, पर स्टाम्प ड्यूटी सर्किल मूल्य ज़्यादा हो तो उसी पर लगती है, और बड़ा फ़र्क़ जाँच को बुलावा देता है। रजिस्ट्रार बैनामा मना नहीं करता; बस कर कम नहीं होता।
- एक ही इलाक़े का दाम कहीं प्रति वर्ग मीटर और कहीं प्रति वर्ग फ़ुट क्यों?
- सरकार रिहायशी और व्यावसायिक ज़मीन का सर्किल रेट प्रति वर्ग मीटर और कृषि का प्रति हेक्टेयर प्रकाशित करती है। ब्रोकर और लिस्टिंग प्रति वर्ग फ़ुट या प्रति बीघा बताते हैं। यह साइट सर्किल रेट प्रकाशित इकाई में रखती है और माँगा जा रहा दाम प्रति वर्ग फ़ुट दिखाती है, बदला हुआ मान कभी नहीं रखती।
- क्या ऊँचे सर्किल रेट का मतलब बेहतर इलाक़ा है?
- मतलब है कि ज़िला उसे कर के लिए ऊँचा आँकता है। यह आम तौर पर बाज़ार के पीछे-पीछे चलता है, थोड़ी देर से। जिस इलाक़े का सर्किल रेट पिछले संशोधन में तेज़ी से बढ़ा, वहाँ बाज़ार पहले बढ़ा था।
लेखक
अवधलैंड संपादकीय
स्ट्रिंगहेड टेक्नोलॉजीज़, पुणे की संपादकीय टीम द्वारा लिखा और जाँचा गया। हर रेट और दूरी डेटा पेजों से ली गई है, स्रोत और तारीख़ के साथ।